先に結論を言うと
伊丹の住宅地に50坪の自宅があり、預貯金が2,000万円。お母さまとお子さん2人が相続するなら、場所によっては相続税の申告が必要になります。特例を使えば税額はゼロになることが多いのですが、そのためにも申告が必要です。空港の近くの土地は、騒音で評価を10％下げられる場合がありますが、いつでも使えるわけではありません。
こんな方へ
- 伊丹に実家や自宅があり、「うちも相続税がかかるのかな」と気になっている方
- 空港の近くに土地を持っている方
この記事で分かること
- 伊丹の住宅地の地価の動き
- 自宅と預貯金2,000万円で相続税がかかるかの試算
- 空港の騒音で土地の評価が下がるのか
「相続税って、お金持ちの話でしょう？」
相続の相談を受けていると、よくこう言われます。でも最近は、亡くなった方の10人に1人が相続税の対象になっています（2024年分）。
以前、尼崎の立花で同じ計算をしてみました。今回は伊丹です。伊丹ならではの話として、空港の近くの土地の評価にも触れます。
伊丹の住宅地は、この2年で6〜8％上がっています
まず、伊丹の住宅地の地価を見ておきます。公示地価の主な地点を並べました。
| 地点 | 最寄駅（距離） | 2026年 | 2年前から |
|---|---|---|---|
| 梅ノ木4丁目 | 新伊丹（180m） | 30.3万円/㎡ | +7.8％ |
| 平松3丁目 | 新伊丹（220m） | 28.6万円/㎡ | +6.7％ |
| 稲野町5丁目 | 稲野（350m） | 26.8万円/㎡ | +6.3％ |
| 行基町4丁目 | 阪急伊丹（600m） | 25.8万円/㎡ | +7.5％ |
| 桜ケ丘3丁目 | 阪急伊丹（700m） | 25.7万円/㎡ | +7.1％ |
| 御願塚2丁目 | 新伊丹（550m） | 25.6万円/㎡ | +6.7％ |
| 伊丹6丁目 | 新伊丹（500m） | 22.6万円/㎡ | +7.6％ |
| 桑津2丁目 | JR伊丹（1,300m） | 12.0万円/㎡ | +3.4％ |
駅に近い住宅地は、どこもこの2年で6〜8％ほど上がっています。阪急沿線の新伊丹・稲野、阪急伊丹の周辺が高めです。
一方、桑津2丁目は1㎡12万円で、上がり方もゆるやかです。2016年から2021年までは、ほとんど横ばいでした。桑津は空港に比較的近い地域で、伊丹市の航空機騒音の測定局も桑津2丁目にあります。ただ、地価が低いのは騒音のせいだけではなく、駅からの距離や用途地域なども関係しているはずです。
自宅と預貯金2,000万円で、相続税はかかる？
お父さまが亡くなり、お母さまとお子さん2人が相続するケースで計算してみます。
前提です。
- 土地・建物・預貯金は、すべてお父さまの名義
- 自宅の敷地は50坪（165.29㎡）
- 土地の評価は、公示地価の80％を路線価の目安として計算した概算
- 建物は固定資産税評価額400万円と仮定
- 債務、葬式費用、生前贈与の加算などは考えない
桜ケ丘3丁目（阪急伊丹駅から700m）の場合
公示地価25.7万円/㎡の80％で、路線価の目安は約20.6万円/㎡。50坪の土地の評価額は約3,398万円です。
| 財産 | 評価額 |
|---|---|
| 自宅の土地（50坪） | 約3,398万円 |
| 自宅の建物 | 400万円 |
| 預貯金 | 2,000万円 |
| 合計 | 約5,798万円 |
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」。今回は3人なので4,800万円です。
5,798万円−4,800万円＝約998万円が課税の対象になります。相続税の総額は約100万円です。
このうちお母さまの分は、配偶者の税額軽減で基本的にゼロになります。法定相続分どおりに分けたとすると、お子さん2人の負担は合計で約50万円です。
さらに、お母さまが自宅を相続するなら、小規模宅地等の特例で土地の評価が80％下がります（330㎡まで）。土地は約3,398万円から約680万円になり、財産の合計は約3,080万円。基礎控除の4,800万円を下回るので、税額はゼロになります。
桑津2丁目の場合
同じ家族・同じ50坪でも、桑津2丁目（公示地価12.0万円/㎡）なら、土地の評価額は約1,587万円。財産の合計は約3,987万円で、もともと基礎控除を下回ります。ほかに財産がなければ、相続税の申告も要りません。
同じ伊丹でも、場所によって「申告が必要かどうか」が変わるということです。
税額ゼロでも、申告は必要です
ここがいちばん大事なところです。
小規模宅地等の特例も、配偶者の税額軽減も、相続税の申告をして初めて使えます。特例を使う前の金額で基礎控除を超えているなら、「税額ゼロ」の申告が必要です。
期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。桜ケ丘の例は、まさにこのパターンでした。
空港の近くの土地は、評価が下がる？
伊丹で土地の相続を考えるとき、気になるのが空港です。
伊丹空港（大阪国際空港）の運用時間は朝7時から夜9時まで、発着は1日370回までと決められています。空港の敷地は伊丹・豊中・池田の3市にまたがっていて、いちばん広いのは伊丹市の部分です。
伊丹市が市内3か所で測っている航空機騒音（2025年）は、次のとおりでした。
| 測定局 | 2025年 | 環境基準 |
|---|---|---|
| 北村（北伊丹5丁目） | 66デシベル | 62デシベル以下 |
| 大野（大野3丁目） | 60デシベル | 57デシベル以下 |
| 西桑津（桑津2丁目） | 57デシベル | 62デシベル以下 |
騒音で、評価を10％下げられることがある
相続税の土地の評価には、利用価値が著しく下がっている宅地は、その部分の評価を10％下げられるという取扱いがあります。国税庁は、道路との大きな高低差や振動のほか、騒音・日照の悪さ・臭気などで取引価格に影響がある宅地を例に挙げています。
ただし、路線価にすでにその事情が反映されている場合は、下げられません。
空港の周りは、もともと騒音の影響を受けた価格で取引されてきた地域です。路線価にも、その影響が織り込まれていることが多いと考えられます。「空港の近くだから10％下げられる」とは、簡単には言えないんです。
参考になるのが、2020年の国税不服審判所の裁決です。線路から10〜30mの土地について、列車の騒音で10％の減額が認められました。認められた理由は、①路線価に騒音が反映されていなかった、②騒音が日常的に起きていた、③騒音が取引価格に影響していた、の三つです。
空港の近くの土地でも、同じように一つずつ確かめていくことになります。道路一本で騒音の大きさや路線価のつけ方が違うこともあるので、土地ごとに見る必要があります。
まず確認しておきたいこと
- 自宅の敷地の面積と、前面道路の路線価：路線価は国税庁のサイトで誰でも調べられます。面積は権利証か、固定資産税の納税通知書に書いてあります
- 預貯金と生命保険：死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があります
- 法定相続人の数：基礎控除は人数で変わります。配偶者と子1人なら4,200万円、子1人だけなら3,600万円です
この三つが分かれば、申告が必要かどうかの見当はつきます。
おわりに
伊丹の住宅地は、この数年で着実に上がっています。親の世代が買ったころとは、土地の値段がずいぶん変わっているかもしれません。
「うちはどうだろう」と思ったら、まずは自宅の場所と面積、預貯金のおおよその額を確かめてみてください。空港の近くの土地の評価も含めて、気になることがあればお気軽にご相談ください。まずはお話をうかがうところから始めます。
出典
- 東急リバブル：伊丹市の公示地価（国土交通省データにもとづく）
- 住友不動産ステップ：伊丹市の公示地価の推移（例：伊丹-16 桜ケ丘3丁目）
- 税務研究会：令和6年分の相続税の申告状況（課税割合が10％超に）
- 国税庁：No.4617 利用価値の著しく低下している宅地の評価
- 国税庁：No.4152 相続税の計算
- 国税庁：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
- 国税庁：No.4158 配偶者の税額の軽減
- 伊丹市：航空機騒音監視・大阪国際空港の飛行コース
- 豊中市：大阪国際空港に関する取組み（令和8年7月・PDF）
- 新日本法規：審判所、騒音による土地評価で10％減額（令和2年6月2日裁決）
土地の評価額は、路線価を公示地価の80％として計算した概算です。実際の評価は、道路ごとの路線価に、土地の形や間口などに応じた補正を加えて行います。金額は考え方を示すためのものとお考えください。
尼崎の立花で、同じ条件の計算をした記事はこちらです。
相談の前に何を用意すればいいかは、こちらにまとめています。
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