不動産の物件情報をみて、価格の高い安いはどのように判断していますか？
聞いておいてなんですけど、これはなかなか難しいです。
なお、このページでは土地価額の調べ方について解説しています。建物の価額についてはコチラを参照ください。
利回りならわかる？ 収益還元法について
収益物件の場合、まず「利回り」からみることが多いでしょう。
例えば、表面利回り１０％とした場合に、ある物件の年間家賃が２００万円であれば、価格は２，０００万円（２００万円÷０．１）と計算する方法です。この方法で価格を算定する方法を「収益還元法」といいます。表面利回りについては地域や物件の築年数をもとに相場があります。これは物件情報を多くみていると自然に感覚値がつかめるようになります。（むしろ、この感覚がないようでは不動産投資はまだ早いかも・・・）
銀行の評価って？ 積算法について
一方、「銀行の評価が出ない」といわれたことはありませんか？
銀行はどのように不動産の価値を計算しているのでしょうか。
実は上記の「収益還元法」よりも、「積算法」による計算を重視していたりします。
ざっくりいえば、「積算法」は本来の土地の価格に建物の建築費（築年数で減らす）を積み上げて計算する方法です。
では、本来の土地の価格って、どうやって求めるのかというところが問題ですよね。
このブログでは土地の価格の求め方についてわかりやすく解説します。
これを知れば、不動産価格の内訳を知ることができるようになります。
まず固定資産税評価額で比較することから始めてみよう
土地の価格については、「一物四価」と言われ、一つの土地に対して４種類の価格があります。目的が異なるので、このようにややこしいことになっています。
どれを使うのも一長一短ですが、初心者に使いやすいのは「固定資産税評価額」です。ただし、この評価額は公示価格の０．７倍相当になっていますので、実際の価格と比較するときは戻すのを忘れないようにしましょう。
例えば、固定資産税評価額が７００万円だとすると、時価は１，０００万円（７００÷０．７）と考えるわけです。
調べ方１、毎年送付されるおしらせを見る
不動産を保有している方には、毎年５月頃に各市町村から固定資産税のお知らせが届きます。
（賃貸と違って持家には毎年税金がかかるといわれるアレです。）
どちらかというと、今年の税額は〇〇万円ですという部分が気になるところですが、よく見てもらうと、この中に土地・建物の「評価額」が記載されています。
（手続きの順序としてはこの評価額を元に税額を計算しています。。。）
市町村によって帳票はことなります（これは新宮市のウェブサイトから引用しています）が、「評価額」の欄に記載されている金額が、固定資産税評価額です。計算も必要ないので便利です。
調べ方２、ウェブサイトで調べる
１のお知らせはその不動産を持っている人にしか届きません。
役所で調べることもできますが、手数料もかかりますし、少々面倒です。
僕は「全国地価マップ」のウェブサイトから「固定資産税路線価等」をくりっくして、調べています。
物件が接している道路毎に価格（㎡単価）がわかるので、物件の面積（㎡）かけあわあせると、評価額を知ることができます。
なお、このサイトでは４種類の価格をみることができるようになっています。
「一物四価」 ４つ土地価格について
土地価格が４種類あるというのがややこしいのですが、さらっと解説しておきます。
固定資産税評価額
毎年5月頃に市町村から通知が来る固定資産税の元になっています。
３年ごとに評価額の見直しが行われます
なお、その年の１月１日の所有者に納税の通知が来る仕組みです。
時価の０．７倍相当になっています。
調べ方は上記のとおりです。
相続税評価額
いわゆる「路線価」という場合にはこれを指します。
国税庁ウェブサイトより確認できます。
相続税の計算の元になりますし、取引でも参考にされることが多いです。
時価の０．８倍相当になっています。
公示価格
新聞報道などで、東京の地価が〇〇円／㎡など取り上げられることがあります。
国土交通省ウェブサイトの「地価公示都道府県地価調査」をクリックして確認できます。
「土地の正常な価格」を示すことを目的としています。
全国で２万ポイント以上あるので、近くの場所の値段を知ることができます。
ただし、土地の価格は表通りと裏通りや、道の方角なで大きな差異がありますので、注意が必要です。
実勢価格
実際の取引価格は、プライバシーの関係で他人が知ることはできませんが、個人情報に配慮して公開しています。
国土交通省ウェブサイトの「不動産取引価格情報検索」をクリックして確認できます。
ただし、上記の公示価格と同様、近くであっても、同じではありませんので注意が必要です。
あちこち調べてみて相場感覚を身につけましょう
ウェブサイトを使えば日本中の地価を知ることができます。
まずはご自身のお住まいのあたりを調べてみてください。
そして、例えば日本一地価が高い銀座あたりを調べたり、
会社や実家など知っている土地について調べてみてください。
そうして、遊んでいるうちに相場感覚が身についてくるハズ。
これ、とても大切なことです。
単位に気を付けよう・・・テストか（笑）
注意点を補足します。
実務では「坪単価」で語られることも多いです。坪単価なのか㎡単価なのかの確認はしっかりとおこないましょう！
１坪＝３．３㎡で換算します。
僕？ この物件、すごい安いじゃないか！！って、カンチガイしたことがあるのは秘密です（笑）
コメント